Com quatro transações de compra e venda de participações em empreendimentos, o Iguatemi foi um dos nomes mais ativos no espaço dos grupos de shopping centers desde o início do segundo trimestre. E, ao que tudo indica, deve seguir movimentando os M&As em novas fatias e metros quadrados.

“A resposta é sim. Estamos sempre olhando as oportunidades e pensando como fazemos essas trocas efetivas no nosso portfólio”, disse Cristina Betts, CEO do Iguatemi, em conferência com analistas no fim da manhã desta quarta-feira, 7 de agosto.

“No curto prazo, não temos interesse em desinvestir 100% em nenhum outro ativo”, afirmou ela. “Mas podemos considerar a venda de participações, ainda mais frente a outras aquisições e investimentos que podemos fazer.”

A executiva ressaltou, porém, que o Iguatemi seguirá sendo bastante disciplinado na alocação de capital, na desalavancagem da sua operação e em manter o balanço da companhia saudável. O que implica que não haverá necessariamente pressa para fechar novos acordos.

“Não fazemos loucura nem pagamos preços exorbitantes. E demoramos o tempo que for preciso para fazer a coisa certa”, disse. “Essa busca de eficiência no portfólio, como fizemos agora com a venda de ativos, requalifica os investimentos e nos dá mais espaço para quando for preciso tomar essa decisão.”

O pacote de transações entregue pelo Iguatemi entre abril e junho envolveu a venda total da participação de 50% que o grupo detinha no Iguatemi São Carlos, por R$ 205 milhões, e de uma fatia de 18% no Iguatemi Alphaville, empreendimento em que a empresa manteve uma posição de 60%.

No outro lado do balcão, a companhia ampliou sua participação no Iguatemi São Paulo, para 59,57%, com um lote adicional de 0,8%. O acordo mais surpreendente, porém, foi a compra de uma fatia de 16,6% do Shopping Rio Sul, por R$ 360 milhões, há um mês.

Com esse último M&A, o Iguatemi “tomou o lugar” da Allos, que havia anunciado um acordo vinculante para a compra de até 15% do Rio Sul. E a entrada no ativo, voltado ao público de média e alta renda e bastante cobiçado, significou a volta do grupo ao mercado carioca.

“Nós sempre procuramos um ponto de entrada para essa volta. Estamos falando do segundo maior mercado consumidor do Brasil”, afirmou Betts. “Para nós, é extremamente estratégico estar no Rio de Janeiro, especialmente pensando nas sinergias comerciais para os lojistas.”

Apesar de ressaltar que o acordo ainda está em fase de conclusão e aprovação, a executiva deu algumas pistas do que o Iguatemi pode trazer para o Rio Sul em termos de gestão, experiência, mix e das negociações com fornecedores, dada a escala do grupo.

“O Rio Sul já é uma potência, mas acho que temos de levar opções que não estão presentes hoje no Rio de Janeiro e fazer um upgrade do mix”, observou Betts. “Mas não estamos falando de levar marcas de luxo, e sim, de marcas democráticas para complementar esse portfólio.”

Como uma referência, ela citou que a ideia é traçar um caminho muito similar ao que foi implantado no shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, nos últimos dez anos. E, ao ressaltar que “há muito trabalho pela frente”, acrescentou que o Rio Sul será, provavelmente, o único ativo do grupo no mercado carioca.

Com um landbank de 1,5 milhão de metros quadrados, outra frente que deve seguir ganhando espaço na tese e no balanço do Iguatemi é a venda de frações de terrenos para o desenvolvimento de projetos imobiliários de uso misto, como torres comerciais e residenciais, atrelados aos shoppings do grupo.

Entre as iniciativas em negociação ou em avaliação na mesa do Iguatemi, há um projeto no conceito de multifamily ligado ao Market Place, em São Paulo, além da exploração de novas torres nos empreendimentos em Sorocaba (SP), Ribeirão Preto (SP), São José do Rio Preto (SP) e Porto Alegre (RS).

Um dos destaques nesse portfólio, já em execução, é o Casa Figueira, bairro planejado da companhia que será erguido em um terreno de cerca de 1 milhão de metros quadrados, anexo ao Iguatemi Campinas.

“Estamos falando de quase 60 lotes e essas vendas acontecerão ao longo de vários anos”, afirmou
Guido Barbosa de Oliveira, CFO do Iguatemi. “Vamos ter uma média de R$ 20 milhões a R$ 25 milhões por ano de VGV (Valor Geral de Vendas) que vamos extrair só desse bairro no nosso resultado.”

Balanço

O Iguatemi fechou o segundo trimestre de 2024 com um lucro líquido de R$ 76,3 milhões, o que representou uma queda de 1,4% sobre o número reportado na última linha do balanço em igual período, há um ano.

Já a receita líquida da operação teve um ligeiro recuo de 0,4%, para R$ 301,3 milhões. As vendas totais do portfólio do grupo registraram um crescimento de 7%, para R$ 4,9 bilhões, na mesma base de comparação.

Entre abril e junho, a companhia reportou um Ebitda de R$ 210,8 milhões, alta anual de 7,8%, enquanto a margem Ebitda evoluiu de 64,6%, há um ano, para 69,9%. A taxa de ocupação avançou 2,6 pontos percentuais, para 95%. A inadimplência líquida caiu 1,5 ponto percentual e ficou negativa em 1,4%.

Os custos e despesas, por sua vez, recuaram 3,2%, e alavancagem da operação, medida pela relação dívida líquida/Ebitda ajustado, ficou em 1,80 vezes, contra 1,84 vezes, há um ano.

As units do Iguatemi estavam sendo negociadas com ligeira alta de 0,94% por volta das 12h25 na B3, cotadas a R$ 21,59. Em 2024, elas registram uma desvalorização de 11,4% e a companhia está avaliada em R$ 6,3 bilhões.