Desde o boom das fintechs há 10 anos, o tradicional mercado de aluguel de agências bancárias passou de estável e queridinho dos investidores a super arriscado. Com os grandes bancos fechando agências e investindo na experiência digital, fundos imobiliários tiveram de repensar seu portfólio.

A Tivio Capital, com cerca de R$ 30 bilhões sob gestão, tem a estratégia de fundos imobiliários como sua principal vertical de gestão olhando para esse segmento que ficou ignorado no mercado: as agências bancárias.

Hoje, 35% do portfólio do TVRI11, principal fundo da gestora com cerca de R$ 1,6 bilhão sob gestão, está em agências bancárias (todas são do Banco do Brasil), 31% em lajes corporativas e 34% em imóveis de uso misto (agência bancária mais corporativo).

Em termos de exposição por região, 25% do portfólio está localizado na cidade de São Paulo, 46% em outras grandes capitais, e 29% em outras cidades no interior dos Estados do Brasil.

Mas por que a Tivio, gestora independente criada como joint venture de Bradesco e banco BV, acredita que o movimento de redução de agências bancárias está se revertendo?

Segundo um levantamento da gestora com dados do Banco Central, em 2016 havia cerca de 20 mil agências bancárias dos cinco maiores bancos do País (Banco do Brasil, Bradesco, Caixa, Itaú e Santander). Em 2024, o número caiu para cerca de 14 mil. Mas com um detalhe importante: o movimento mais forte aconteceu até 2021. A partir daí, pouca coisa mudou.

“Acreditamos que o mercado de agências não só já chegou ao seu equilíbrio, como pode estar se revertendo. A realidade pelo Brasil é muito diversa e os clientes têm demandado mais contato físico, e isso é uma grande oportunidade de investimento”, afirma Adriano Mantesso, head da área de real estate da Tivio Capital, em entrevista ao NeoFeed.

Os bancos privados reduziram o número de agências de forma muito mais significativa, caindo de cerca de 11,5 mil em 2016 para cerca de 7.500 hoje – nos últimos três anos a queda foi bem mais suave.  Já os bancos públicos foram diminuindo as agências em um ritmo muito menor, caindo de 9 mil em 2016 para também cerca de 7,5 mil, com total estabilidade nos últimos anos.

Quem mais enxugou o número de agências entre 2017 e 2024 foi o Bradesco (-50%), seguido por Itaú (-38%), e Banco do Brasil (-21%). O Santander reduziu 5% e a Caixa apenas 1% no período. Isso mostra que, a depender do locatário, o risco desse mercado foi muito diferente.

Uma outra questão pesou nesse cenário: a localização das agências. Enquanto na capital paulista houve uma redução de 34% no número de agências no período, nas outras capitais a queda foi de 29% e em cidades do interior, de 24%. Porém, Santander e Caixa, aumentaram 14% e 68%, respectivamente, a presença no interior.

Dentro do risco de mais fechamento de agências em grandes capitais, a gestão do fundo TVRI11 acredita que está coberta pela valorização imobiliária da área locável. As agências, em geral, estão muito bem localizadas, têm potencial de se transformar em outros centros comerciais urbanos, como farmácias e pequenos supermercados, outra tese de investimento que o fundo quer explorar mais. A valorização média dos bairros de São Paulo no portfólio do fundo desde 2021 foi de 24%.

Considerando o reinvestimento em dividendos, que é em média superior a R$ 0,90 por cota, o fundo TVRI11 rendeu 17,26% em 12 meses e 63,43% em 24 meses, contra 6% e 21,4% do IFIX, respectivamente.